Isolation Thermique par l'Extérieur en copropriété

Murissement du projet de ravalement de façade.

Depuis plus de 10 ans, il est question de ravaler la façade de ma résidence. Elle est composée de 3 bâtiments. 192 logements, deux unités commerciales, un jardin, des garages et un parking. La résidence a été construite à la fin des 1950. Et à mon arrivée, elle est vieillissante et manquait d'entretien faute de moyens. Mais son atout principal est qu'elle est très bien placée à seulement 10 minutes à pied de la Place de la Comédie et à un accès rapide aux autoroutes et à la plage. Le dernier ravalement datait déjà de 25 ans.

Le conseil syndical parlait donc du ravalement et y travaillait. Il avait même fait voter une étude énergétique afin de voir ce qu'il serait possible de faire. Hélas, cette étude couteuse n'a conduit à rien et le conseil syndical dont j'étais tout nouveau membre s'orientait plutôt vers un ravalement simple, avec en option l'isolation des pignons des bâtiments. Le montant des travaux effrayait tout le monde.

Le projet a donc démarré avec le choix d'un maitre d'œuvre il y a 5 ans et sur les conseils de notre syndic nous avons choisi la société MBI. Nous avons aussi voté chaque année une provision pour ces travaux [1] de 100.000€, de quoi constituer une avance nécessaire au moment des travaux. Entre temps je suis devenu le Président du Conseil Syndical, mon prédécesseur ayant quitté la copropriété.

Les réunions se sont enchaînées et le projet de ravalement avançait. Hélas peu de temps après avoir reçu les offres des entreprises et avant d'avoir organisé l'assemblée générale pour voter le projet de ravalement, votre syndic décède brutalement. Ce fut un terrible choc pour tous. Ce fut aussi le début une grande période de tourmente dans notre résidence et un coup d'arrêt au projet de ravalement des façades.

Isolation Thermique par l'Extérieur en copropriété
Crédit photo Maho

Ces aides qui nous font revoir notre projet

Notre syndic ayant décédé brutalement, le cabinet dont il était actionnaire principal a été vendu à une agence de syndics régionale. Nous voilà donc avec un nouveau syndic recruté par cette société qui prend fonction en plein premier confinement COVID-19. On finit par pouvoir organiser une réunion de conseil syndical, une fois le confinement terminé, au sujet du projet de ravalement.

Le nouveau syndic organise cette réunion de conseil syndical avec le maitre d’œuvre et un financier. Cette réunion est extrêmement intéressante et le financier (qui est un courtier pour les copropriétés) nous explique comment on peut financer les travaux de rénovation et d’isolation. Il nous parle en particulier des aides auxquels la copropriété pourrait prétendre, que c’est le bon moment pour en profiter et cela change beaucoup de choses sur la nature des travaux que nous pouvons envisager, car le cout pour les copropriétaires resterait quasiment le même pour une isolation que pour un ravalement simple. Il nous explique également le montage financier nécessaire pour pouvoir financer tous ces travaux. À savoir deux crédits collectifs. L'un pour payer le reste à charge une fois les aides déduites, l'autre servant à financer l'avance des aides puisqu'on ne les touchera qu'à la fin des travaux.

Définition du nouveau projet

A partir de là, le conseil syndical demande au syndic et au maitre d'œuvre de travailler sérieusement sur le projet d'isolation par l'extérieur (ITE). Et nous faisons voter en AG plusieurs résolutions pour pouvoir avancer. Le projet accélère, d'autant qu'on a du retard dans nos AG à cause de la COVID et qu'on va avoir donc 3 AG en 18 mois.

Isolation Thermique par l'Extérieur en copropriété
Crédit photo Alfons Photographer

AG N°1

Nous faisons donc voter en tout premier lieu une nouvelle étude énergétique. L'ancienne étant périmée. Cette étude énergétique de la résidence permet au maitre d'œuvre de nous présenter plusieurs scénarios avec un estimatif chiffré comprenant des aides.

Nous demandons alors au syndic de reprendre contact avec le financier pour qu'il nous fasse une proposition. Nous demandons aussi au syndic de trouver un organisme capable de monter les dossiers d'aides collectives et individuelles. C'est la société URBANIS qui est choisie (il n'y en pas beaucoup d'autres) et elle nous propose une visioconférence avec ses responsables, le syndic et le conseil syndical afin de cerner nos attentes et de nous expliquer comment ils procèdent. Cette visioconférence est très intéressante et on découvre que sans eux, on n'aurait pas eu les aides demandées puisqu'elles sont conditionnées à une enquête sociale dans la résidence. On apprend aussi qu'une des aides prévue par le maitre d'œuvre dans ses projections, n'est pas celle qu'on doit demander ... mais qu'il faut en demander une autre à la place. La différence est de 400.000€ quand même. Plusieurs réunions sont organisées avec le syndic, le CS, le financier, la société pour les aides et le maitre d'œuvre, pour avancer dans la définition du projet. On en profite pour préciser qu'on veut moderniser les façades, faire aussi le ravalement des cages d'escaliers, faciliter l'accessibilité pour une partie de la résidence qui n'est accessibles que par des escaliers, refaire les allées du jardin qui ne sont que nids de poules et clôturer l'ensemble de la résidence. C'est un gros projet de remise à niveau de la résidence. Et le maitre d'œuvre travaille dessus pour nous présenter des projets de principes à voter en AG.

AG N°2

On fait donc alors voter les autorisations nécessaires pour un emprunt collectif. L'offre de service à la maitrise d'ouvrage nécessaire pour l'obtention des aides. Et surtout nous proposons plusieurs scénarios allant du simple ravalement à celui d'isolation par l'extérieur avec saut de classe (D à B). C'est ce dernier projet qui est voté à la quasi-unanimité. Hélas, le projet de résidentialisation (accessibilité et sécurisation) n'a pas reçu assez de voix pour être adopté. Mais on y reviendra.

Affinage du projet et lancement des appels d’offres

Maintenant que le scénario d’isolation par l’extérieur avec saut de classe est voté, nous affinons le projet de ravalement et de modernisation de la résidence avec le maitre d’œuvre. Je demande à ce que la résidentialisation ne soit pas abandonnée et qu’on la remette au vote à la prochaine AG en la retravaillant. Le maitre d’œuvre rédige plusieurs cahiers des charges organisés en lots pour les appels d’offres, en fonction du résultat de l'étude thermique et de nos attentes.

Le lot N° 0 est un lot d’organisation générale des travaux qui reviendra à l’entreprise qui aura le lot de ravalement / isolation.

Lot 1 : C’est le lot de ravalement et d’isolation. Le plus gros lot. Il définit précisément comment l’isolation doit être faite sur les murs extérieurs, dans les combles et sous le plancher du rez-de-chaussée. Comment les locaux à vélos seront aussi isolés à l’intérieur, murs et plafonds. Comment le revêtement doit être fait ensuite pardessus l’isolation. Comment les cages d’escaliers seront refaites (sols, murs et plafonds).

Lot 2 : La serrurerie qui comprend le changement des portes d’entrée des immeubles qui permettent le saut de classe. Le changement de toutes les fenêtres des parties communes, le changement de toutes les rambardes des balcons et des escaliers pour être mises aux normes. La plaque d’embellissement prévue pour couvrir toutes les façades des balcons.

Lot 3 : La sécurisation et l’accessibilité avec la création de rampes d’accès aux normes pour l’accès en mobilité réduite. La rénovation des allées du jardin. Et la sécurisation de l’ensemble du périmètre de la résidence.

Lot 4 : Ventilation. Ce lot définit entre autre comment l’aération nécessaire dans les WC sera crée en passant un conduit par l’extérieur des façades avant que l’isolant ne soit installé. Quels types d’aérations devront être installés, et quels travaux devront être réalisés dans tous les appartements pour que l’air puisse circuler dans les appartements en entrant par les pièces sèches et en étant évacuées par les pièces humides. Ainsi que tous les appareillages nécessaires en toiture pour la ventilation des appartements.

Les appels d’offres partent au début de l’été. Nous ouvrons les enveloppes avec le syndic et le maitre d’œuvre après le 15 aout. Nous prenons conscience que le projet de résidentialisation ne pourra pas être voté cette année faute de devis. En effet aucune des entreprises contactées par le maitre d’œuvre n’a répondu pour le lot N°3.

Le maitre d’œuvre vérifie les devis et les fais corriger quand il y a des postes sous-estimés ou surestimés. Et toutes les entreprises sont convoquées début septembre pour renégocier les devis. Ces réunions sont très intéressantes car on voit là quelles sont les entreprises qui veulent vraiment travailler.

Nous décidons alors quels devis nous allons mettre au vote lors de notre prochaine AG prévue en octobre. Le montant total des travaux est de 3.8 Millions €. Le montant total des aides est de 1.5 Million €.

Le grand vote

AG N°3

Cette assemblée générale a pour but de valider définitivement tous les choix. Le maitre d'œuvre est là et explique les changements qui ont été apportés au projet par rapport à ce qui a été voté lors de la précédente assemblée générale des copropriétaires. Il faut aussi expliquer tout le travail et les réunions préparatoires avec le conseil syndical.

Le spécialise pour les aides explique que l'enquête sociale a montré que 90% des répondants ont demandé des travaux et que la rénovation que nous allons voter répond à leurs attentes. Il nous explique qu'on touchera des aides globales qui profiteront à tous les copropriétaires, qu'ils soient résidents, bailleurs, ou même qu'il s'agisse d'une résidence secondaire. Il nous explique aussi qu'il est là pour nous aider à obtenir aussi des aides individuelles complémentaires et qu'il organisera une permanence ou plusieurs pour que chacun puisse faire un dossier.

Le financier est aussi là pour expliquer à quoi servent les deux emprunts collectifs que nous allons voter. Le premier est un prêt à taux zéro (PTZ) qui sert à financer le reste à charge une fois l'avance du fonds travaux et les aides déduites. Le second est un prêt de la région pour financer l'avance des aides. En effet, comme on ne touche les aides qu'à la fin du chantier et que tout est payé, il faut un crédit qui couvre le montant des aides pour toute la période de chantier jusqu'à ce qu'on touche les aides.

Nous avons donc voté l'ensemble des travaux d'isolation thermique par l'extérieur, de ravalement, de rénovation et d'embellissement des façades et de rénovation des cages d'escalier. Nous avons aussi voté l'étanchéité des balcons qui était présentée comme une option. En effet, sans cette étanchéité, des cloques vont apparaitre rapidement en dessous des balcons et la garantie ne serait que de 2 ans au lieu de 10 (pour les balcons).

Il a fallu aussi rappeler que les stores devraient être démontés et qu'une entreprise spécialisée serait chargée de cela et qu'il faudra la régler directement. Les blocs de climatisation devront aussi être démontés au moment des travaux pour que les ouvriers puissent travailler sans problème. Étant donné que les balcons vont être étanchéifiés, il n'est plus question de percer le sol pour y fixer un bloc de climatisation.

Nous avons aussi évoqué la sécurisation de la résidence et la rénovation des allées plus que nécessaire, qu'il faudrait voter et qui se ferait dans tous les cas en fin de travaux.

Le maitre d'œuvre fournira des préconisations pour l'installation de nouvelles climatisations à la suite de la rénovation.

Nous avons aussi voté pour que les emprunts collectifs puissent être demandés. Étant donné la taille du projet et son montant, nous avons aussi voté pour un contrôleur technique et un coordinateur SPS puisque nous auront plusieurs entreprises et corps de métiers qui interviendront en même temps.

Nous avons aussi voté les appels de fonds pour ceux qui souhaitent payer par eux-mêmes sans passer par les crédits ou en ne prenant pas tout en crédit.

La date prévisionnelle de début des travaux est septembre 2023. D'ici là les dossiers d'aide et de crédits devront être complets et acceptés.

La prochaine assemblée générale des copropriétaires en mars devrait être l'occasion de faire un point sur tout cela.


[1] À quoi sert le fonds de travaux mis en place dans les copropriétés ?
 
CGU et mentions légales V 1.38.11