Le président de conseil syndical au cœur des enjeux de copropriété

La loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’apporte que très peu de précisions quant aux modalités d’élection du président de conseil syndical.

Comment est élu le président du conseil ?

« Le conseil syndical élit son président parmi ses membres. » C’est l'unique prérogative du législateur sur cette question précise (article 21). Si nécessaire, des dispositions spécifiques peuvent être votées par le conseil syndical ou intégrées dans le règlement de copropriété.

À défaut, les conditions d’élection sont les mêmes que celles prévues pour chaque conseiller : un mandat de 3 ans, obtenu à la majorité des voix exprimées par tous les copropriétaires, conformément à l’article 25.  

Le président est donc élu 2 fois : d’abord par l’assemblée générale puis, par ses pairs, en tant que président.

Est-il obligatoire d’élire un président au sein du conseil syndical ?

L’article 21 prévoit l’élection d’un président dès lors qu’un conseil syndical est formé. Aucune sanction n’est cependant mentionnée en cas de vacance du siège.

En principe, l’instance est composée d’au moins 3 personnes. Mais il arrive que l’élection ne puisse pas aboutir, en raison du manque de volontaires, ou encore lorsque la majorité requise n’est pas obtenue par un ou plusieurs candidats.

Dans ce cas, le législateur a prévu un plan B qui peut s’activer ainsi :

1. Adresser un procès-verbal de carence à tous les copropriétaires, dans les 30 jours qui suivent le vote ;
2. Chaque membre du syndicat peut alors faire constater la situation par le juge ;
3. Une fois saisi, celui-ci tranchera entre 2 options : 1° Désigner les membres, sachant que cette nomination peut être refusée. 2° Constater l'impossibilité de former un conseil.  

L’interventionnisme de la loi, par ailleurs très souple sur d’autres questions attenantes, démontre l’importance des rôles endossés par le conseil syndical et son président. Mais que fait-il concrètement ?

D’après les textes de lois, les fonctions du président sont similaires à celles des autres conseillers élus. Dans les faits, plusieurs missions spécifiques s’imposent à son statut.

L’animation et la coordination de l’instance

Le président est avant tout le représentant des copropriétaires et l’interlocuteur privilégié du syndic. Il est aussi le garant du bon fonctionnement de l’instance qu’il représente. À ce titre, il veille à la mise en œuvre des missions prioritaires, à savoir :

• Contrôle de la gestion de l’habitat collectif par le syndic ;
• Suivi de l’application des décisions de l’assemblée générale et du règlement de copropriété ;
• Assistance aux démarches du syndic ;
• Consultation : certaines situations exigent de consulter obligatoirement le conseil syndical ;

De plus, l’assemblée générale peut investir les élus de délégations spécifiques, à condition qu’ils soient au moins 3.

Pour organiser efficacement ces différentes missions, le président réunit régulièrement les conseillers. Bien souvent, c’est lui qui anime les débats et coordonne les tâches à réaliser, pour peu qu’il soit suffisamment entouré.

À l’approche de l’assemblée générale, il veille à la préparation du compte-rendu d’activité du conseil syndical. Celui-ci sera présenté à l’approbation des copropriétaires, sans vote.

Le cas échéant, il doit également être en mesure d’activer les différents leviers juridiques à sa disposition pour défendre les intérêts de la copropriété. D’ailleurs, depuis 2019, les possibilités d’action en justice ont été étendues^[1] :

• En cas de manquement ou défaillance du syndic ;
• Dans le cas où le gestionnaire ne donnerait pas suite à la transmission des documents demandés par le conseil syndical.

La communication et l’information  

Autre rôle, autre domaine et non des moindres : la communication et le partage de l’information entre les résidents et le syndic. Une des clés du bon fonctionnement d’une copropriété.

Là encore, la position du président de conseil est centrale. D’un côté, il veille à la prise en compte des demandes des copropriétaires ; de l’autre, il assure la diffusion des informations du gestionnaire à tous les habitants concernés.

Une communication efficace est alors nécessaire. Elle vise des objectifs ambitieux :

• Rendre la gestion de la résidence aussi transparente et accessible que possible ;
• Suivre en temps réel le traitement des demandes effectuées par les résidents ;
• Centraliser les documents obligatoires et permettre un accès facile.

C’est précisément pour répondre à ces enjeux que les syndics ont obligation, depuis le 1er juillet 2020^[2], d’instaurer un réseau extranet au sein des copropriétés dont ils ont la gestion. Ce dispositif interne, est-il le moyen de communication idéal pour les conseils syndicaux et les habitants ? En l’état actuel, ce n’est pas si sûr…

L’extranet au service du président du conseil syndical

Selon les récents propos de la présidente de l’ANCC ^[3], la mise en œuvre d’un espace extranet ne va pas sans poser quelques problèmes. Selon elle, l'extranet ne devrait pas être du ressort des syndics, mais de celui de la copropriété afin d’en assurer la continuité en cas de changement de gestionnaire.

Émilie Rosita Allain souligne également une implication aléatoire des responsables du dispositif, ainsi qu’une mise en ligne insuffisante des documents obligatoires.

Forts de ce constat, de plus en plus de conseils syndicaux se dotent de leur propre réseau participatif. Une option souvent gagnante, qui permet de rester maître de sa communication, tout en l’optimisant au mieux des intérêts des habitants.

Alors, oui ! Lorsque l’outil est adapté et convenablement alimenté, il représente une réponse pertinente qui a déjà fait ses preuves. L’habitat collectif n’échappe pas à la digitalisation galopante de la société : très bientôt, la majorité des habitats collectifs seront équipés d’une solution numérique capable d’offrir la transparence et la réactivité attendues par les copropriétaires.

Vous aussi, vous souhaitez améliorer la communication au sein de votre résidence ? Dans ce cas, n’hésitez pas à vous renseigner sur le logiciel collaboratif domino.immo, dont l’efficacité est prouvée chaque jour sur le terrain. Une application créée par un élu de copropriété au service des copropriétaires et de leurs représentants.