Les travaux de copropriété en 8 questions

Les travaux de copropriété soulèvent beaucoup de questions parmi les copropriétaires. Pourquoi est-ce si long ? Comment a été décidé le lancement de ce chantier ?

Leur réalisation est, en effet, jalonnée d’étapes techniques et procédurières, souvent méconnues des habitants. Autant d’interrogations qui peuvent susciter incompréhensions et doutes lors des votes en assemblée générale de copropriété. Le conseil syndical, en tant que relais d’information, doit alors décupler ses efforts de communication. Pas toujours simple. Cet article reprend les questions les plus fréquentes pour y apporter des réponses précises.

Travaux de Copropriété | Vos Questions, Nos Réponses
Crédit photo OceanProd
Sommaire
  1. Les travaux en copropriété : comment ça se passe ?
  2. Pour quels travaux doit-on solliciter l’autorisation ?
  3. Comment sont votés les travaux en copropriété ?
  4. Qu’est-ce que le diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble ?
  5. Qui paye quoi ?
  6. Peut-on forcer un propriétaire à faire des travaux ?
  7. Le syndic peut-il décider seul de faire des travaux ?
  8. Où se renseigner ?

1. Les travaux en copropriété : comment ça se passe ?

Le pilotage des travaux en copropriété implique au moins 5 interlocuteurs :

  • Les résidents, locataires et propriétaires constatent les besoins et les signalent ;
  • Le syndicat de copropriété consulte, décide et finance ;
  • Le syndic assure la mise en œuvre. Le cas échéant, il procède à la mise en concurrence et aux appels de fonds ;
  • Le conseil syndical contrôle, conseille et relaie les informations ;
  • Les entreprises soumettent les devis. Celles qui sont choisies, réalisent le projet.

Le conseil syndical accompagne chacune de ces étapes. Du signalement jusqu’à l’achèvement, il vérifie l’application des décisions de l’assemblée générale. La tâche peut s'avérer très chronophage pour des conseillers qui, faut-il le rappeler, sont tous bénévoles.  

Pour mieux suivre les travaux et en rendre compte aux copropriétaires, les présidents de conseils syndicaux s’appuient désormais sur des dispositifs extranet. Il s’agit de véritables réseaux sociaux, internes à la résidence. L’information circule instantanément et de manière sécurisée.

Chacun peut alors suivre l’avancée des travaux et interpeller directement le syndic ou le conseil syndical. Ce type de logiciel collaboratif, permet également à chaque habitant de signaler les besoins d'interventions et de suivre en ligne leur résolution.

Une vraie plus-value pour les conseillers syndicaux, dans la mesure où le travail de communication est simplifié et optimisé. Ils en retirent des gains de temps et d’énergie considérables, de quoi se consacrer pleinement à leurs missions initiales telles que prévues dans l’article 21[1].  

À lire également l'article sur les travaux d'isolation thermique extérieure (ITE) en copropriété.

2. Pour quels travaux doit-on solliciter l’autorisation ?

Le fait de réaliser des travaux à ses frais et à son domicile ne dispense pas forcément le propriétaire d’une demande auprès de l’assemblée générale. Une autorisation devra être obtenue dans les cas suivants :

  • Travaux à l’extérieur du domicile qui touchent aux parties communes : changement de la porte palière par exemple.
  • Travaux dans le logement qui affectent les parties communes : mur porteur, canalisation, circuit électrique, conduit de cheminée, etc. ;
  • Travaux qui transforment l’apparence extérieure* : installation d’une climatisation ou d’un store banne, changement des fenêtres, etc.

* Ce type de chantier peut également requérir l’aval de la Mairie.

Dans le cas de travaux réalisés sans autorisation préalable, son auteur s’expose à être condamné à la remise en état des lieux. Tant le syndic que le conseil syndical ont en effet le pouvoir d’ester en justice le contrevenant, pour obtenir réparation sur les parties collectives.

Il est possible aussi de demander la régularisation a posteriori par un vote en assemblée générale, mais qui n’est pas garantie.

3. Comment sont votés les travaux en copropriété ?

Les travaux sont soumis aux votes de l’assemblée générale. Selon le règlement de copropriété, les travaux peuvent nécessiter le vote de l’ensemble des copropriétaires, ou seulement d’une partie d’entre eux : des travaux d’ascenseur, par exemple, sont en général soumis au vote des lots qu’il dessert.

La majorité est calculée de manière différente selon la nature du projet. Ce tableau récapitulatif permet de mieux comprendre.

Travaux autorisés à la majorité simple Travaux autorisés à la majorité absolue
  • Globalement, tous les travaux qui n’impactent pas la structure et les équipements de la résidence.
  • Réalisation d’un diagnostic technique global* de l’immeuble Travaux d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite.
  • Travaux obligatoires de mise aux normes notifiés par une autorité.
  • Globalement, tous les travaux qui touchent aux parties communes ou à l’aspect extérieur de la résidence
  • Travaux de transformation, d’addition et d’amélioration.
  • Travaux liés à l’énergie.

 *DTG : voir question suivante.

4. Qu’est-ce que le diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble ?

Il s’agit d’un diagnostic portant sur l’état général de l’immeuble, réalisé par un professionnel qualifié. Il est obligatoire dans les cas suivants :

  • Résidence de plus de 10 ans mise en copropriété ;
  • Habitat ayant fait l’objet d’une procédure d’insalubrité.

Un DTG porte sur les points suivants :

  • L’état apparent des parties et équipements communs ;
  • Les obligations légales de la copropriété ;
  • Les travaux de conservation de l’immeuble à prévoir sur 10 ans ;
  • La performance énergétique de la résidence (DPE).

5. Qui paie quoi ?

Le coût des travaux communs décidés légalement en assemblée générale est imputable à chaque copropriétaire en fonction de sa quote-part.

Celle-ci est définie par le nombre de tantièmes des lots de chacun (appartements, caves, garages, etc). Il peut y avoir des tantièmes de parties communes d’immeuble, et des tantièmes de parties communes générales s’il y a plusieurs bâtiments ou cages d’escaliers. Ils sont calculés par un géomètre.

Les tantièmes de chaque lot sont définis dans le règlement de copropriété qui est un acte notarié. Les tantièmes permettent le calcul des charges de chacun et également les appels de fonds pour les travaux.

6. Peut-on forcer un propriétaire à faire des travaux ?

Oui, lorsque des travaux ont été valablement actés par le syndicat de copropriétaires, même les opposants au projet devront s'acquitter de leur quote-part.

Le législateur a cependant prévu un aménagement spécifique pour ce type de situation. Ils pourront en effet fractionner le paiement de la somme due en 10 annuités (article 33 de la loi du 10/07/1965).

7. Le syndic peut-il décider seul de faire des travaux ?

Non, les seuls travaux que peut entreprendre le syndic sans accord préalable de l’assemblée générale sont les petites opérations d’entretien et les travaux d’urgence.

L’article 18 de la loi de 1965 n’apporte pas d’autres précisions que celle-ci : « (...) en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative [le syndic] à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci [l’immeuble].»

La notion d’urgence est donc laissée à la libre appréciation du syndic et du juge en cas de litige.

8. Où se renseigner ?

Cet article vous a donné envie d’en savoir plus ? Voici de quoi approfondir vos investigations :

  • En savoir plus sur les travaux en copropriété :
    • Le conseil syndical et le syndic de votre copropriété ;
    • L’ANIL, l’Agence Nationale d’Information sur le Logement ;
    • La CLCV, Consommation, Logement, Cadre de Vie.
  • En savoir plus sur les logiciels collaboratifs :

[1] Loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
 
CGU et mentions légales V 1.33.09